2020年10月9日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市新建成品住房建設(shè)和銷售管理的通知》（蘇住改房[2020]18號(hào)）規(guī)范本市新建商品住房的建設(shè)和銷售。 所謂“成品房”，簡(jiǎn)單來說，就是商品房銷售協(xié)議中約定的家庭精裝修住房。 該文件的出臺(tái)，對(duì)開發(fā)商做出了更嚴(yán)格的限制，尤其是重慶商品房限價(jià)新政策實(shí)施以來，在家裝上更多地實(shí)現(xiàn)了“利潤空間”。 文件嚴(yán)格規(guī)定商品房家裝標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化從農(nóng)田流轉(zhuǎn)到商品房交付全過程的公開透明，進(jìn)一步有效遏制各類家裝費(fèi)用虛高、家裝質(zhì)量低的現(xiàn)象發(fā)生。 筆者在仔細(xì)閱讀全文后，總結(jié)出以下要點(diǎn)，希望對(duì)讀者有所幫助。

要點(diǎn)一：設(shè)定成品房家庭裝修綜合總價(jià)最低限額

為保證上海成品房家裝的基本質(zhì)量和功能，防止實(shí)踐中出現(xiàn)劣質(zhì)家裝的情況，此次新政策規(guī)定了家裝最低綜合價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，即總價(jià)。家庭裝修的價(jià)格不得高于農(nóng)用地流轉(zhuǎn)樓層總價(jià)的5%至10%，且不高于1000元/平方米（具體由地方政府在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)條件中約定）。

要點(diǎn)二：成品房家裝工程全周期把控

為規(guī)范成品房市場(chǎng)，將成品房家裝工程的設(shè)計(jì)、施工、銷售、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)納入調(diào)控范圍，加強(qiáng)從農(nóng)田流轉(zhuǎn)到最終交付的全周期監(jiān)管。

（一）納入審查范圍的家裝設(shè)計(jì)文件

根據(jù)新政要求，施工圖審查機(jī)構(gòu)應(yīng)將房屋家裝成品施工圖設(shè)計(jì)文件納入審查范圍，審查合格后方可使用。

（二）家裝工程納入工程監(jiān)理和質(zhì)量安全監(jiān)管

根據(jù)新政要求，已竣工的住房及家裝工程和土木工程應(yīng)納入統(tǒng)一工程監(jiān)理和質(zhì)量安全監(jiān)管。 從事家裝設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的單位必須依法取得相應(yīng)資質(zhì)證書。

（三）竣工預(yù)檢包括家裝工程部分

根據(jù)新政要求，竣工房屋在裝修前需進(jìn)行初步交房檢驗(yàn)和入戶檢驗(yàn)； 開發(fā)建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行初步竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)納入家庭裝修工程部分。 也就是說，房屋裝修完成后才會(huì)進(jìn)行初步檢查。

（四）商品房銷售協(xié)議及家裝材料、設(shè)備銷售地點(diǎn)明確

根據(jù)新政要求，開發(fā)商應(yīng)在《商品房銷售協(xié)議》中對(duì)竣工住宅的主要家居裝飾材料及室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的名稱、品牌、型號(hào)作出明確約定，但在銷售現(xiàn)場(chǎng)，開發(fā)商還需要披露主要的家裝材料和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的名稱、品牌和型號(hào)。

關(guān)鍵三：家裝標(biāo)準(zhǔn)的固定化和透明度

根據(jù)新政要求，在編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件時(shí)，需要明確竣工住宅的施工指標(biāo)，但不允許隨意更改。 因此，成品房的家裝標(biāo)準(zhǔn)一旦確定并通過審核，開發(fā)商不得根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)隨意更改； 機(jī)構(gòu)審查。

要點(diǎn)四：樣板房所見即所得

(1)不同樓層的成品房需設(shè)置樣板房

根據(jù)該文件規(guī)定，對(duì)于不同樓層的成品房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)設(shè)置交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房。

（2）樣板房必須真實(shí)反映成品房的戶型、結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)

目前，因樣板房與實(shí)際交付不符而引發(fā)的糾紛日益增多。 針對(duì)這一突出問題，新政策明確規(guī)定，樣板房必須真實(shí)反映成品房的房型、結(jié)構(gòu)、家居裝修標(biāo)準(zhǔn)。 也就是說，樣板房要按照成品房設(shè)計(jì)文件和家庭裝修施工圖進(jìn)行施工； 新政還明確要求，成品房交付標(biāo)準(zhǔn)不得高于樣板房及協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)。

（3）樣板房在獲得交付通知后三個(gè)月內(nèi)才能拆除，并保留影像數(shù)據(jù)備查

根據(jù)新政策要求，樣板房應(yīng)保留至該類型成品房取得交付使用通知書后三個(gè)月后方可退出，并保留影像資料備查。 這是相對(duì)于上海商品房銷售協(xié)議范本中“出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)樣板房拆除前進(jìn)行裝修公證”的要求，提出了更高的要求。 開發(fā)商應(yīng)合理安排標(biāo)準(zhǔn)樣板房的交期。 項(xiàng)目?jī)?nèi)實(shí)體交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房時(shí)，開發(fā)商也應(yīng)對(duì)樣板房的銷售和交付節(jié)點(diǎn)有充分的把握。 標(biāo)準(zhǔn)樣板房交付拆遷前，開發(fā)企業(yè)需根據(jù)協(xié)議要求和政策規(guī)定，對(duì)樣板房?jī)?nèi)的家裝進(jìn)行公證，以避免萬一出現(xiàn)貴公司無法提供證據(jù)的不良后果。一起家居裝修質(zhì)量糾紛。

要點(diǎn)五：明確開發(fā)建設(shè)單位保修責(zé)任，為建立責(zé)任追究機(jī)制做好準(zhǔn)備

根據(jù)新政策要求，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)家裝質(zhì)量保證、售后服務(wù)，并協(xié)調(diào)相關(guān)責(zé)任單位處理投訴； 而且，必要的家裝材料和設(shè)備，必須在住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書中注明使用說明和包裝。 （保修期內(nèi)。建設(shè)單位不履行或者不認(rèn)真履行質(zhì)量保證責(zé)任，造成嚴(yán)重后果的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予通報(bào)批評(píng)，并將相關(guān)違法違規(guī)行為納入企業(yè)誠信檔案和信用等級(jí)對(duì)問題企業(yè)的不良性質(zhì)進(jìn)行公開曝光，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重拒不整改的，將依法嚴(yán)厲查處。這對(duì)開發(fā)商應(yīng)對(duì)居民質(zhì)量投訴提出了更高的要求。對(duì)于反應(yīng)悲觀的開發(fā)商，管理部門可能會(huì)介入并采取相應(yīng)的控制措施。

綜上所述，《關(guān)于規(guī)范本市新建商品住宅建設(shè)和銷售管理的通知》對(duì)開發(fā)商新建商品住宅的建設(shè)和銷售做出了更加嚴(yán)格的規(guī)定。 各開發(fā)商應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，有效防范自身法律風(fēng)險(xiǎn)。 更好優(yōu)化合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

附件：《關(guān)于規(guī)范本市新建商品房建設(shè)和銷售管理的通知》全文鏈接

各省區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局（委），上海市工業(yè)園區(qū)規(guī)劃教育委員會(huì)，有關(guān)單位：

為促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，規(guī)范新建商品房的建設(shè)和銷售管理，進(jìn)一步提高商品房質(zhì)量，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理細(xì)則》、《商品房銷售管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，現(xiàn)將規(guī)范我市成品房建設(shè)、銷售管理如下：

一、規(guī)范房屋建筑竣工管理

（一）本通知所稱成品房屋，是指新建房屋交付使用前，房屋套內(nèi)功能空間所有固定面的鋪設(shè)、油漆、管道、設(shè)備及終端安裝，以及門窗、廚衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施等安裝已全部完成。 具有基本功能的房屋。

（二）成品房施工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行廣東省《成品房家庭裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（DB32/T3691-2019），并符合國家、省、市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)的要求。 鼓勵(lì)采用整體衛(wèi)浴、智能化等成套住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)，積極采用紅色建材和紅色施工工法，滿足環(huán)保、衛(wèi)生要求。

（三）竣工住宅建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件中應(yīng)專門設(shè)置竣工住宅建設(shè)條款，包括竣工住宅建設(shè)指標(biāo)、竣工住宅在新村總體規(guī)劃中的位置（或棟數(shù)）、建設(shè)情況等。房屋建筑竣工后，按棟進(jìn)行。

（四）施工圖審查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將房屋、家庭裝修成品施工圖設(shè)計(jì)文件納入審查范圍，審查合格后方可使用。 通過審核的家裝設(shè)計(jì)文件不能隨意更改。 確需變更的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)審查后，交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房進(jìn)行初檢。

（五）已竣工的房屋家庭裝修工程和土建工程，納入統(tǒng)一工程監(jiān)理和質(zhì)量安全監(jiān)管。 從事家裝設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的單位必須依法取得相應(yīng)資質(zhì)證書。

為保證我市成品房和家庭裝修的基本質(zhì)量和功能，家庭裝修總價(jià)不得高于農(nóng)田轉(zhuǎn)讓地板總價(jià)的5%至10%，且不得高于1000元/平方米（具體由地方政府在耕地流轉(zhuǎn)條件中約定）。

2.規(guī)范成品房銷售管理

（一）開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)竣工商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)按照不同樓層設(shè)置交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房。 樣板房應(yīng)真實(shí)反映戶型、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量。

（二）標(biāo)準(zhǔn)樣板房交付使用后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位進(jìn)行初步驗(yàn)收。 預(yù)檢合格后，才能向居民開放展示。

（3）樣板房應(yīng)保存至跳層房竣工交付使用后三個(gè)月，并保存影像資料備查。

開發(fā)商、建設(shè)單位應(yīng)提供不同裝修風(fēng)格的成品住房供消費(fèi)者選擇，滿足多樣化的住房需求。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在竣工房屋銷售協(xié)議中載明主要家居裝飾材料和室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的名稱、品牌、型號(hào)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示成品房所使用的主要家居裝飾材料和室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的名稱、品牌、型號(hào)。

三、規(guī)范成品房初檢交付管理

（一）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行工程竣工初檢制度，按照《技術(shù)規(guī)范》等初檢管理相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行裝修前的交接初檢和成品房分類。 《成品住房家庭裝修標(biāo)準(zhǔn)》（DB32/T3691-2019）戶初檢。 開發(fā)建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行初次竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)納入家庭裝修工程部分。 竣工住宅的質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)和協(xié)議的要求。

（2）成品房屋交付時(shí)，應(yīng)在房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書中注明必要的家庭裝修輔助材料和設(shè)備使用說明書及保修期。 成品房的交付標(biāo)準(zhǔn)不得高于樣板房及協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)。

（三）開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)家裝質(zhì)量保證、售后服務(wù)，并配合相關(guān)責(zé)任單位做好投訴處理。 建設(shè)單位不履行或者不認(rèn)真履行質(zhì)量保證責(zé)任，造成嚴(yán)重后果的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予通報(bào)批評(píng)，并將相關(guān)違法違規(guī)行為納入企業(yè)誠信檔案和信用等級(jí)評(píng)價(jià)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 對(duì)問題企業(yè)的不良本質(zhì)進(jìn)行曝光曝光； 對(duì)拒不整改、情節(jié)嚴(yán)重的，依法予以嚴(yán)厲取締。

地方工業(yè)和信息化部門要主動(dòng)加強(qiáng)與發(fā)展改革、市場(chǎng)監(jiān)管、信訪等有關(guān)部門的溝通，構(gòu)建聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，強(qiáng)化工程質(zhì)量監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊違規(guī)違法行為。成品房的銷售、宣傳和樣板房方面的法律。 要加強(qiáng)對(duì)新政的分析和宣傳引導(dǎo)，為成品房推廣營造良好的輿論氛圍。

本通知自發(fā)布之日起施行。

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